融資が受けられる条件をクリアしたら、次に問題となるのが、融資をいくらまで受けられるかという点です。
ここが融資において、もっとも重要な部分です。

多くの銀行では融資をする際、積算評価という計算方法をもとに物件の価値を推定し、その価格を基準に融資可能額を決定します。
近隣取引事例など時価も参照しますが、主には、税務上で定められたルールである積算評価を使うのが一般的です。

時にこの積算評価から算出された価格が、実態にまったく合っていないがために、投資リスクの高い、地方の大型物件にもかかわらずフルローン可能物件が生まれたりする場合も見受けられます。

投資家は、決して積算評価で物件の時価を推定してはいけませんが、融資を得る段階においては、銀行が物件価格を算定する際の根拠となりますので、積算評価の評価方法について理解しておく必要があります。

・積算評価の計算方法
銀行が物件の担保価値を算出するために使う積算評価とは、どのような評価方法でしょうか。
基本的には、建物の価値+土地の価値というシンプルな計算により求められます。

【建物の価値】
建物は、平米あたりの建物の価値×床面積です。
レンタブル比(のべ床面積における賃貸可能面積の割合)などは無関係です。
基準となる建物の平米辺り単価(再調達価格)は木造、鉄骨など、物件の基本構造によって単価が決まっているようです。
耐用年数も同様に、建物の基本構造によって決定されます。

【土地の価値】
土地の評価には、土地面積×相続税路線価(もしくは公示価格)を用いるのが一般的です。
それに加えて、土地には様々な形状があり、不整形地の補正、複数道路に面する場合の補正などを行います。
形が悪い場合はマイナス評価、複数道路接道であればプラス評価などの細かいルールがあり、それも評価に多少は影響しますが、それほど決定的な要素とはなりません。

【掛け目】
では、建物と土地の評価を元に銀行から融資をその満額借りられるのかといえば、そうではないこともあります。
銀行によっては、掛け目という減価が入り、評価額の8割程度が最大融資額などと決まっていることもあります。